A permuta de imóveis ganhou protagonismo em 2025 como uma alternativa à compra e venda tradicional, especialmente em um cenário de juros elevados e crédito mais seletivo. Em vez de imobilizar grandes volumes de capital, investidores e incorporadoras passaram a estruturar operações de troca de propriedades — com ou sem torna — para destravar negócios, diversificar o portfólio e otimizar a carga tributária.
- Permuta imobiliária permite diversificar patrimônio com menor necessidade de desembolso imediato e, em alguns formatos, reduzir o impacto de ITBI e outros custos de transação.
- A Lei Complementar nº 214/2025 introduz novas regras de tributação com IBS e CBS, mantendo a atratividade das permutas sem torna sob a ótica do ganho de capital.
Nesse contexto, a escolha entre permuta simples, permuta com torna ou compra e venda clássica deixou de ser apenas uma decisão negocial e passou a ser um tema central de planejamento tributário imobiliário.
Por Thiago Leite — Especialista em Inteligência Tributária e Sócio da L4 Taxx.
Por que a permuta de imóveis cresce em 2025
A permuta imobiliária, tradicionalmente utilizada em negociações entre proprietários e incorporadoras, passou a ocupar um espaço mais amplo na estratégia de investidores pessoa física, empresas patrimoniais e fundos. Em vez de vender um imóvel para depois comprar outro, as partes negociam diretamente a troca dos ativos, ajustando eventuais diferenças por meio de uma quantia em dinheiro — a chamada torna.
Segundo especialistas do mercado, essa modalidade é particularmente atrativa em períodos de juros altos, quando o crédito imobiliário fica mais caro e a alavancagem financeira perde atratividade. A permuta permite “destravar” negócios que ficariam parados por falta de financiamento, ao mesmo tempo em que reduz fricções tributárias e registrações múltiplas.
Além disso, sob determinadas condições, a permuta pode reduzir a incidência de custos como ITBI (a depender da legislação municipal) e reorganizar o portfólio imobiliário sem a mesma exposição tributária de uma compra e venda em cadeia.
Análise técnica – Thiago Leite
“A grande virada de 2025 não é apenas o aumento do uso da permuta, mas o fato de que ela passa a ser tratada como instrumento de planejamento patrimonial integrado, e não como mera solução pontual de negócio.”
“Com a LC 214/2025, o desenho das operações — se haverá torna, quem assume quais tributos, como se estrutura o contrato e a escrituração — passou a definir com precisão onde está o ganho de capital, onde incidem IBS e CBS e como isso impacta o fluxo de caixa do investidor.”
— Thiago Leite, L4 Taxx
Como funciona a permuta imobiliária na prática
A permuta de imóveis pode assumir duas formas básicas:
Permuta simples (sem torna)
Quando os imóveis trocados têm valores equivalentes (ou considerados equivalentes para fins contratuais), não há pagamento complementar em dinheiro. Nessa hipótese:
- Há troca de titularidade entre as partes;
- Não há “diferença” a ser quitada; e
- O foco tributário recai na apuração de eventual ganho de capital e na incidência de tributos de transmissão conforme a legislação aplicável.
Permuta com torna
Quando um dos imóveis tem valor superior, a parte que recebe o bem mais valioso paga uma quantia em dinheiro para compensar a diferença — a “torna”. Nesse cenário:
- A operação mantém características de permuta, mas com componente financeiro relevante;
- A torna pode ser considerada na apuração de ganho de capital para fins de Imposto de Renda;
- Sob a ótica da LC 214/2025, a forma como o contrato é estruturado impacta a incidência de IBS e CBS sobre a parcela financeira e sobre a própria operação, quando caracterizada como atividade econômica típica.
Como pontua Luiz Otávio Prado, especialista em investimentos imobiliários, a permuta tende a ganhar força justamente quando o custo do crédito sobe, pois substitui o financiamento tradicional por “financiamento em ativos”, destravando operações que, de outra forma, ficariam inviáveis.
LC 214/2025, IBS, CBS e ganho de capital nas permutas
Com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, as operações de compra e venda e as permutas com torna passam a ser observadas sob a ótica do novo sistema de IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). A lógica é aproximar a tributação da realidade econômica da transação.
- Permutas com torna: tendem a ser tratadas de forma mais próxima à compra e venda, com incidência de IBS/CBS sobre a parcela econômica da operação, especialmente quando realizadas por pessoas jurídicas que exploram atividade imobiliária.
- Permutas sem torna: mantêm tratamento mais favorável sob a ótica do ganho de capital, preservando a atratividade fiscal para reorganizações patrimoniais, especialmente entre investidores de longo prazo.
Como destaca a advogada Gabriele Stezoucoski, em certos casos pode ser mais vantajoso pagar uma torna do que realizar duas operações separadas de compra e venda, principalmente quando se consideram custos de registro, ITBI e estrutura contratual. No entanto, a torna é, em regra, tributável para fins de Imposto de Renda, o que exige simulações cuidadosas.
Comparativo: compra e venda x permuta sem torna x permuta com torna
| Aspecto | Compra e venda tradicional | Permuta sem torna | Permuta com torna |
|---|---|---|---|
| Desembolso de caixa | Elevado – depende de financiamento ou capital próprio | Reduzido – troca de ativos, sem diferença financeira | Médio – há pagamento da torna, menor que o preço total do imóvel |
| Incidência de IBS/CBS (LC 214/2025) | Plena, quando atividade econômica típica | Mais limitada, especialmente em reorganização patrimonial | Incidência sobre parcela econômica e, em certos casos, sobre a torna |
| Ganho de capital | Apuração clássica sobre alienação do imóvel | Isenção mantida em várias hipóteses de permuta sem torna | Ganho de capital sobre a torna e/ou sobre a valorização, conforme o caso |
| ITBI | Regra geral de incidência, salvo hipóteses de imunidade | Dependente da legislação municipal; em alguns casos, incide apenas sobre diferença ou valor venal | Pode incidir sobre o valor de referência ou sobre a parcela financeira, a depender do município |
| Uso em planejamento patrimonial | Útil, mas com maior custo fiscal e de transação | Altamente estratégico para reorganizar portfólio sem grandes impactos de caixa | Intermediário – combina reorganização de ativos com liquidez parcial |
Exemplos práticos de planejamento com permuta
Exemplo 1 – investidor pessoa física que deseja trocar apartamento por sala comercial
- Cenário: investidor possui apartamento quitado e quer migrar para um ativo de renda (sala comercial).
- Estratégia: permuta sem torna com outro investidor ou com estrutura patrimonial.
- Resultado: diversificação de portfólio, redução de exposição residencial e possível preservação de benefícios fiscais sobre ganho de capital, conforme enquadramento.
Exemplo 2 – incorporadora que recebe terrenos em permuta
- Cenário: incorporadora recebe terrenos de diversos proprietários para futura incorporação, ajustando diferenças em unidades futuras e/ou em dinheiro.
- Estratégia: combinação de permuta de área física com eventual torna, observando IBS/CBS, PIS/COFINS e IR/CSLL.
- Resultado: redução do desembolso inicial, alavancagem do landbank e necessidade de forte controle tributário e contratual.
FAQ – Principais dúvidas sobre permuta de imóveis e LC 214/2025
A permuta de imóveis sempre paga menos imposto que a compra e venda?
Não necessariamente. A vantagem tributária depende do tipo de permuta (com ou sem torna), da natureza do contribuinte (pessoa física, empresa patrimonial, incorporadora) e da forma como o contrato é estruturado. A LC 214/2025 traz novas incidências de IBS e CBS que precisam ser simuladas caso a caso.
Permuta sem torna é sempre isenta de ganho de capital?
Não em todos os cenários, mas a legislação mantém, em diversas hipóteses, tratamento mais favorável para permutas sem torna, especialmente quando não há ingresso de disponibilidade econômica em dinheiro. É essencial analisar o enquadramento específico e a natureza da operação.
A torna na permuta é tributável no Imposto de Renda?
Em regra, sim. A torna representa uma disponibilidade financeira e pode ser tributável como ganho de capital, considerando o custo de aquisição do imóvel e a diferença positiva auferida na operação.
Como a LC 214/2025 impacta IBS e CBS nas permutas?
A lei tende a aproximar permutas com torna e operações de compra e venda, especialmente quando realizadas por empresas cuja atividade é a exploração imobiliária. Já as permutas sem torna, em contextos de reorganização patrimonial, podem ter tratamento mais neutro, mas exigem análise técnica.
Permuta ajuda a economizar ITBI?
Depende da legislação municipal. Em alguns municípios, o ITBI é calculado sobre a diferença de valor ou segue critérios que tornam a permuta mais eficiente; em outros, a regra é semelhante a uma compra e venda. É indispensável verificar a norma local.
É possível usar permuta como estratégia de sucessão patrimonial?
Sim. A permuta pode ser integrada a estruturas de holding, reorganização de participações e redistribuição de imóveis entre membros da família, desde que alinhada à legislação civil e tributária e a um planejamento sucessório organizado.
Qual o principal risco de fazer permuta sem planejamento tributário?
Os riscos vão desde a tributação inesperada sobre ganho de capital e torna até glosas de créditos, recolhimentos inadequados de IBS/CBS e questionamentos sobre ITBI. Além disso, a falta de documentação e avaliação correta pode gerar litígios cíveis e fiscais.
Conclusão – Permuta como ferramenta de engenharia patrimonial
A permuta de imóveis consolidou-se em 2025 como uma ferramenta de engenharia patrimonial e fiscal. A combinação de juros altos, novos tributos sobre o consumo (IBS e CBS) e maior sofisticação do mercado imobiliário faz com que a decisão entre comprar, vender ou permutar precise ser cada vez mais técnica.
Para investidores, empresas patrimoniais e incorporadoras, a pergunta deixou de ser “vale a pena permutar?” e passou a ser “como estruturar a permuta para que ela seja eficiente sob a ótica jurídica, contábil e tributária?”. Nesse ponto, a articulação entre contratos, avaliação de imóveis, legislação local de ITBI e LC 214/2025 torna-se determinante.
Como a L4 Taxx pode apoiar sua empresa ou patrimônio na permuta imobiliária
Planejamento tributário
- Simulações comparativas entre compra e venda, permuta com torna e permuta sem torna;
- Análise de impacto de IBS, CBS, IR, CSLL, PIS e COFINS em operações imobiliárias;
- Estruturação de modelos contratuais alinhados à eficiência fiscal.
Recuperação e otimização de créditos tributários
- Revisão de operações imobiliárias pretéritas em busca de créditos e pagamentos a maior;
- Análise de aproveitamento de prejuízos fiscais em estruturas imobiliárias;
- Suporte na utilização de créditos em compensações futuras.
Compliance e governança fiscal imobiliária
- Mapeamento de riscos tributários em carteiras de imóveis e permutas recorrentes;
- Alinhamento entre área jurídica, contábil e fiscal na estruturação de operações;
- Suporte contínuo para adequação às mudanças da reforma tributária.
Diagnóstico estratégico tributário L4 Taxx
Se você ou sua empresa pretendem estruturar permutas de imóveis, reorganizar o portfólio patrimonial ou avaliar o impacto da LC 214/2025 nas suas operações imobiliárias, a L4 Taxx pode elaborar um diagnóstico técnico e estratégico para orientar decisões com segurança e eficiência fiscal.
