CIB e IVA Dual: O que MUDA na tributação imobiliária em 2027

A consolidação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e a entrada em operação do IVA dual a partir de 2027 representam a maior integração já realizada entre o sistema tributário, o mercado imobiliário e os cadastros públicos no Brasil. A reforma tributária deixa de ser apenas um debate técnico e passa a influenciar diretamente a forma como pessoas físicas e jurídicas transacionam, registram, alugam e estruturam patrimônio imobiliário. O CIB cria um inventário nacional dos imóveis, enquanto o IBS e a CBS passam a tributar operações hoje vistas como simples rendimentos. Esse novo ecossistema exige adaptação, compliance e planejamento desde 2026.

Por Thiago Leite — Especialista em Inteligência Tributária e Sócio da L4 Taxx.

O que é o CIB e por que ele muda a lógica de fiscalização imobiliária

Instituído pela LC 214/2025 e regulamentado pela IN RFB 2.275/2025, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) cria uma base de dados unificada que integra cadastros municipais, estaduais, federais e cartorários por meio do Sinter.

O objetivo é claro:

• Centralizar as informações sobre imóveis;
• Viabilizar rastreabilidade completa das transações imobiliárias;
• Padronizar dados para fins de IBS/CBS;
• Reduzir evasão e subdeclaração de valores.

Cada imóvel passa a ter um código de identificação único, na prática um “CPF dos imóveis”, capaz de conectar escritura, matrícula, IPTU, declarações de renda, transmissões, cessões e operações de arrendamento.

Como o CIB alimenta o IVA Dual (IBS + CBS)

O CIB não é apenas um cadastro: ele se torna a espinha dorsal para o controle do novo sistema tributário baseado no IVA dual.

Com a unificação:

• Todas as operações onerosas com imóveis passam a ser rastreáveis;
• A Receita conseguirá medir valor de mercado e inconsistências;
• As administrações fiscalizarão locações, cessões e vendas recorrentes;
• Pessoas físicas poderão ser equiparadas automaticamente a empresas.

Esse cruzamento amplia a base de incidência do IBS e da CBS, aproximando a tributação imobiliária da lógica empresarial.

Tributação imobiliária muda para pessoas físicas

A principal transformação está na equiparação de determinadas pessoas físicas a contribuintes empresariais para fins de IBS e CBS.

Serão tributadas como empresa as pessoas físicas que, cumulativamente ou alternativamente:

• Tiverem receita anual acima de R$ 240 mil com locação, cessão onerosa ou arrendamento, desde que envolvam mais de três imóveis distintos;
• Realizarem vendas recorrentes, sendo:
  • mais de três imóveis no ano anterior adquiridos há menos de 5 anos;
  • mais de um imóvel no ano anterior construído pelo próprio contribuinte.

Isso cria um divisor claro entre:

• Patrimônio gerador de renda eventual; e
• Atividade econômica organizada e, portanto, tributável pelo IVA.

Impactos para empresas: CBS não cumulativa e fim de regimes anteriores

Para pessoas jurídicas, a CBS substitui o PIS/Cofins, eliminando o regime cumulativo e ampliando o crédito financeiro integral.

O novo sistema traz:

• Maior uniformidade na apuração;
• Extinção de regimes especiais;
• Substituição de benefícios por créditos financeiros transparentes;
• Controle mais rigoroso sobre operações imobiliárias empresariais.

O papel do CIB na calibragem das alíquotas e regimes transitórios

Até 2033, a transição prevê reduções graduais de ICMS/ISS e aumento progressivo do IBS.

O CIB será usado para:

• Definir valores de referência para cálculo do imposto;
• Monitorar operações de incorporação e loteamento;
• Controlar regimes iniciados antes de 2029;
• Evitar dupla incidência e calibrar neutralidade tributária.

Estudos de Caso L4 Taxx – Aplicações práticas do CIB e do IVA dual

FAQ – Principais dúvidas sobre o CIB e a tributação imobiliária no novo IVA

O CIB cria um novo imposto?

Não. O CIB não cria imposto, mas alimenta o IBS e a CBS, tornando mais difícil omitir operações e valores.

Quem passa a ser tributado como empresa?

Pessoas físicas com receita anual acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis locados, ou que realizem vendas recorrentes conforme critérios legais.

O CIB substituirá o cadastro municipal do IPTU?

Não substitui, mas integra. Os dados municipais passam a compor o CIB em nível nacional.

Como o CIB impacta contratos de locação?

Locações ganham rastreabilidade total, com emissão obrigatória de documento fiscal para determinados casos.

Pessoas físicas podem se planejar para evitar enquadramento?

Sim. Reestruturação patrimonial, revisão de contratos e simulação tributária são ferramentas estratégicas.

O que muda para construtoras e incorporadoras?

Regimes transitórios e restrições à apropriação de créditos terão impacto direto no fluxo financeiro de obras iniciadas antes de 2029.

Como a L4 Taxx pode ajudar minha empresa?

A L4 Taxx atua no saneamento cadastral, planejamento tributário, interpretação regulatória, modelagem de riscos e adaptação ao IVA.

Como a L4 Taxx pode apoiar sua empresa

A L4 Taxx guia empresas e pessoas físicas na transição para o novo ambiente tributário, oferecendo:

Saneamento cadastral e mapeamento imobiliário

• Revisão completa de matrículas, escrituras e registros.
• Correção de divergências identificadas no CIB.

Simulações tributárias para 2027–2033

• Impacto do IVA dual sobre operações imobiliárias.
• Cenários comparativos para PF e PJ.

Governança tributária e compliance imobiliário

• Modelagem de controles internos.
• Implementação de políticas de conformidade para operações de locação e venda.