IVA não pode ser REPASSADO ao inquilino em locações comerciais

A Reforma Tributária alterou o tratamento das receitas de aluguel em locações comerciais. Com a EC 132/2023 e a LC 214/2025, o aluguel passa a integrar a base do IVA Dual, composto por CBS e IBS. O ponto crítico é jurídico: não há autorização legal para repasse direto do IVA ao inquilino.

Diferente do IPTU, que pode ser transferido contratualmente por expressa previsão legal, o IVA incide sobre a receita do locador como contribuinte. O artigo 123 do CTN impede que convenções particulares modifiquem a sujeição passiva perante o Fisco.

Por Thiago Leite – Especialista em Inteligência Tributária e Sócio da L4 Taxx.

Por que o IVA não pode ser repassado

• O contribuinte é o locador;
• O fato gerador está na prestação de serviço de locação;
• O artigo 123 do CTN veda alteração da sujeição passiva por contrato privado;
• Não há previsão legal específica autorizando transferência automática ao locatário.

A cláusula contratual que tente impor o repasse não altera a obrigação perante o Fisco.

Comparativo – IPTU x IVA na locação

Riscos do repasse indevido

• Insegurança jurídica e disputas contratuais;
• Risco de nulidade de cláusulas;
• Litígios judiciais sobre equilíbrio econômico;
• Reputação e deterioração da relação comercial.

Contratos vigentes: o que fazer

A revisão judicial com base na teoria da imprevisão é incerta, pois a reforma já estava em debate e integra política fiscal ampla. O caminho mais prudente é:

• Repactuação amigável;
• Análise do impacto financeiro real;
• Reequilíbrio negocial estruturado.

Novos contratos: estratégia adequada

• Incorporar o impacto do IVA na formação do preço;
• Prever cláusulas de revisão periódica;
• Simular cenários de alíquota efetiva;
• Integrar planejamento tributário à precificação imobiliária.

Análise técnica – Thiago Leite

O erro estratégico é tratar o IVA como “encargo transferível”. Ele incide sobre a receita do locador. A solução não está no repasse artificial, mas na modelagem correta do preço e da estrutura contratual.

Contratos inteligentes reduzem conflito. Contratos improvisados geram litígio.

– Thiago Leite, L4 Taxx

Scoring L4 Taxx – maturidade contratual (0–100)

Interpretação

• 0–39: alto risco contratual;
• 40–69: ajustes necessários;
• 70–89: estrutura adaptável;
• 90–100: modelo contratual robusto.

Conclusão – precificação substitui repasse

O IVA na locação comercial exige maturidade contratual. A solução não está em transferir formalmente o tributo ao inquilino, mas em estruturar corretamente o valor do aluguel e integrar planejamento tributário à estratégia imobiliária.

Como a L4 Taxx pode apoiar sua estrutura imobiliária

A L4 Taxx atua com:

Planejamento fiscal estratégico

• Simulação de impacto do IVA sobre receitas de aluguel;
• Estruturação societária eficiente.

Compliance tributário

• Revisão contratual preventiva.

Transação tributária e regularização

• Mitigação de riscos fiscais existentes.