Reforma Tributária gera disputa entre shoppings e lojistas sobre repasse de CBS e IBS em contratos. Entenda riscos jurídicos, impactos financeiros e como se proteger.
Por Thiago Leite — Especialista em Inteligência Tributária e Sócio da L4 Taxx.
O novo imposto pode estar escondido no seu contrato
A Reforma Tributária ainda sequer entrou em vigor, mas o jogo contratual entre shoppings e lojistas já começou nos bastidores.
Administradoras de grandes centros comerciais em São Paulo passaram a incluir cláusulas que transferem para os lojistas todos os custos do novo sistema tributário (CBS e IBS), incluindo futuros aumentos de alíquotas e reajustes automáticos no aluguel.
É o tipo de cláusula “assine agora, descubra o prejuízo depois”.
Como alerta Thiago Leite, Especialista em Inteligência Tributária da L4 Taxx:
“A reforma promete simplificar tributos, não transferir riscos para o lado mais fraco da relação contratual. O lojista que assina sem avaliar está abrindo mão de margem e competitividade.”
Por que os shoppings querem incluir essas cláusulas?
A lógica dos administradores:
- CBS + IBS devem substituir tributos anteriores;
- Alíquota final estimada pode chegar próxima de 26% a 28%;
- O custo financeiro pode invadir a rentabilidade do negócio imobiliário;
- Aumentos legislativos futuros seriam repassados automaticamente ao lojista.
Ou seja, blindagem contratual antecipada.
Por que as cláusulas são questionadas na Justiça?
Especialistas apontam ilegalidade e desequilíbrio contratual com base em três fundamentos:
- Cada contribuinte deve arcar com seus próprios tributos;
- A reforma é neutra em carga tributária, não devendo justificar repasses automáticos;
- A responsabilidade tributária não pode ser criada por contrato.
Além disso, cláusulas obscuras violam princípios do Direito Civil:
- Boa-fé objetiva;
- Equilíbrio contratual;
- Função social do contrato.
E prejudicam a previsibilidade do lojista, que pode ser surpreendido com aumento de aluguel sem aumento de faturamento.
Comparativo estratégico: riscos e consequências
| Tema | Varejista sem análise L4 Taxx | Varejista com análise L4 Taxx |
|---|---|---|
| Responsabilidade por CBS/IBS | Risco de assumir tributos do shopping | Delimitação clara e juridicamente segura |
| Impacto no aluguel | Reajustes automáticos e imprevisíveis | Estabilidade contratual e financeira |
| Margem operacional | Redução imediata da rentabilidade | Planejamento para manter lucratividade |
| Judicialização | Alta probabilidade | Estratégia preventiva |
| Compliance | Alto risco de autuações | Segurança jurídica plena |
| Competitividade | Perda frente a players maiores | Proteção do posicionamento no mercado |
Como reforça Thiago Leite:
“Negociar contratos de locação com método e visão fiscal é tão importante quanto negociar o preço da mercadoria.”
Split Payment: virada de chave na tributação do aluguel
A reforma prevê que, futuramente:
- O lojista pagará apenas o valor líquido do aluguel ao shopping;
- O sistema recolherá automaticamente a parte do tributo devida;
- Não há repasse tributário direto na tarifa imobiliária.
Portanto, cláusulas de repasse automático ignoram o próprio desenho da reforma.
Quem mais deve se preocupar?
Setores com margens apertadas:
- Moda e vestuário;
- Alimentação e fast-food;
- Cosméticos e perfumaria;
- Varejo de eletrônicos.
E também:
- Lojistas do Simples Nacional que podem ser pressionados a migrar ao regime geral;
- Novos empreendedores em negociações de renovação ou mudança de ponto comercial.
FAQ – As dúvidas mais urgentes dos lojistas
Os shoppings podem transferir o imposto por contrato?
O repasse amplo e automático pode ser considerado ilegal e abusivo.
Esses tributos incidirão sobre o aluguel?
Sim, mas o split payment tende a neutralizar efeitos no preço.
Se eu já assinei com cláusulas abusivas, ainda posso reagir?
Sim. Há correção judicial e renegociação estratégica do contrato.
Quem está no Simples terá aumento de carga tributária?
Depende da cadeia e dos créditos. Exige simulação profissional.
A cláusula pode prever aumentos futuros de alíquota?
O aumento existe, o repasse irrestrito é que é juridicamente contestável.
O shopping pode recalcular aluguel a qualquer momento?
Não. Critérios precisam ser claros, objetivos e bilaterais.
O que fazer antes de renovar contrato?
Auditoria contratual + simulação tributária com especialistas.
Conclusão
A Reforma Tributária inaugura uma nova era para lojistas e shopping centers.
Os que assinam sem entender pagam a conta mais alta.
Os que planejam definem a regra do jogo.
Numa cadeia varejista já pressionada por custos, cada ponto percentual de imposto importa.
A disputa não é sobre quem paga mais.
Mas quem não perde competitividade.
Proteja seu negócio antes de aceitar novas regras
A L4 Taxx auxilia lojistas em:
- Revisão e negociação de cláusulas contratuais com shoppings;
- Simulação de impactos do IBS/CBS em custos e preços;
- Governança e conformidade tributária para varejo;
- Auditoria de riscos e oportunidades com a Reforma Tributária;
- Planejamento da tributação e margens para 2027–2033.
Sua empresa está prestes a assinar algo que pode destruir sua margem?
Solicite um diagnóstico tributário e descubra quanto sua empresa pode economizar imediatamente.
Está precisando de AJUDA na área tributária da sua empresa?
Clique aqui e conheça a L4 Taxx — Tributação com Inteligência. 🔍 Descubra como podemos oferecer soluções personalizadas, agregar valor real ao seu negócio e contribuir com a prosperidade da sua empresa — que também é o reflexo da nossa.
Atualização CONSTANTE. Conformidade garantida.
Na L4 Taxx, oferecemos o suporte que sua empresa precisa para acompanhar as constantes mudanças tributárias do Brasil. Utilizamos uma base de dados robusta, alimentada por inteligência artificial, que monitora diariamente as alterações legais e mantém nosso banco de normas sempre atualizado.
Aliando tecnologia de ponta à expertise de uma equipe especializada, garantimos que sua empresa esteja sempre em conformidade com os sistemas de rastreamento e fiscalização do Fisco — evitando riscos, reduzindo custos e otimizando a performance tributária.
🤝 Com a L4 Taxx — Tributação com Inteligência, seu negócio não apenas se adapta. Ele se antecipa.
A Carga Tributária Cresce. E a sua empresa?
🧾 Mais de 95% das empresas brasileiras pagam impostos além do necessário, resultado direto da complexidade do sistema tributário nacional.
A L4 Taxx atua para reverter esse cenário, oferecendo um processo rigoroso de revisão e planejamento tributário. Recuperamos valores expressivos pagos indevidamente, promovendo alívio financeiro e fortalecendo a saúde econômica do seu negócio.
Por que ESCOLHER a L4 Taxx – Tributação com Inteligência?
📈 Inteligência Tributária a favor da sua empresa.
⚠️ Se você busca eficiência fiscal, redução de custos e segurança jurídica, a L4 Taxx é a parceira certa.
Com uma estrutura sólida e uma equipe formada por profissionais de alto nível, que somam mais de 25 anos de experiência no mercado, atuamos ao lado de empresas de renome nos mais diversos setores — entregando créditos tributários ocultos que muitas vezes nem eram conhecidos pelos próprios gestores.
Oferecemos soluções tributárias completas:
✅ Compliance tributário;
✅ Compensação de créditos;
✅ Planejamento fiscal estratégico;
✅ Revisão e recuperação de tributos pagos indevidamente;
✅ Transação tributária e regularização de passivos.
⚠️ Tudo isso com atuação 100% conforme a legislação vigente, garantindo tranquilidade, previsibilidade e vantagem competitiva para sua empresa.
Soluções de ALTO NÍVEL que cabem no bolso do seu negócio.
🚀 Seu sucesso está a um passo de distância. Vamos conversar? 📞 Clique aqui.
