O mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) amadureceu — e, com ele, amadureceu também o nível de escrutínio sobre operações societárias, retornos de capital e estruturas de distribuição que podem ser requalificadas pela administração tributária. Em 2025, a pauta deixou de ser “se a operação é permitida no papel” e passou a ser “se a operação se sustenta em substância econômica, governança e rastreabilidade”, especialmente em julgamentos no Carf que discutem os limites entre elisão lícita, abuso de forma e simulação.
Em um ambiente de reforma tributária, intensificação de controles e maior interoperabilidade de dados, FIIs, administradores, gestores e estruturas correlatas precisam tratar segurança jurídica como um ativo operacional: documentação, racional econômico, trilha de decisão, compliance e consistência contábil/fiscal.
O ponto sensível é recorrente: operações de retorno de capital e reorganizações internas podem ser vistas como instrumentos legítimos de eficiência — ou como mecanismos de ocultação do fato gerador, dependendo do desenho, da execução e das evidências.
Por Thiago Leite — Especialista em Inteligência Tributária e Sócio da L4 Taxx.
Contexto: por que o Carf está “subindo a régua” em FIIs
A atratividade dos FIIs no Brasil decorre, em grande parte, do seu regime jurídico-tributário e do papel do veículo como instrumento coletivo de investimento imobiliário. À medida que o setor cresce, cresce também a tendência de estruturas mais sofisticadas — e, por consequência, a necessidade de critérios claros para separar planejamento legítimo de abuso.
No Carf, o debate costuma orbitar três eixos:
- Substância econômica: a operação “tem motivo de negócio” ou existe primordialmente para produzir resultado fiscal?
- Coerência documental: a narrativa, os atos societários, a contabilidade e a execução conversam entre si?
- Risco de requalificação: há elementos que aproximam o caso de “simulação”, “abuso de forma” ou “desvio de finalidade”?
Onde mora o risco: retorno de capital, simulação e requalificação
Operações envolvendo retorno de capital podem ser legítimas em diversos contextos (reestruturações, ajustes de alocação, reorganizações). O risco surge quando:
- A operação é desenhada para se parecer com “retorno de capital”, mas funciona economicamente como distribuição de resultado;
- Há circularidade de recursos, etapas redundantes ou entidades sem função operacional real;
- Não existe racional econômico mensurável além do efeito tributário;
- A execução difere do que foi aprovado formalmente (governança “de papel”).
Análise técnica — Thiago Leite
Em 2025, o “custo” de uma estrutura frágil não é apenas uma autuação: é a erosão de previsibilidade. O ponto não é demonizar planejamento, mas torná-lo auditável, defensável e consistente. Em FIIs e estruturas imobiliárias, o que protege não é o formalismo; é a capacidade de provar substância, propósito e coerência entre atos, números e execução.
– Thiago Leite, L4 Taxx
Checklist de substância: o que precisa estar “em ordem” antes de estruturar
Para elevar o nível de segurança jurídica, a análise deve cobrir, no mínimo:
- Propósito negocial: memorando objetivo do “porquê” (financeiro, regulatório, operacional), com métricas.
- Governança: atas, deliberações, pareceres, conflitos de interesse e trilha de aprovação.
- Valuation e premissas: critérios, laudos, comparáveis e coerência com a contabilidade.
- Execução: contratos, fluxo financeiro, cronograma e evidências (ex.: extratos e conciliações).
- Consistência fiscal: tratamento uniforme em obrigações acessórias e registros de suporte.
Alerta L4 Taxx – “Formalmente ok” não é mais suficiente
Em estruturas com FIIs, o risco típico é o desalinhamento entre forma e substância. Quando a operação existe “no papel”, mas não se sustenta na prática, abre-se espaço para requalificação e litígio prolongado. A recomendação é construir a operação como se ela fosse auditada por um terceiro independente: racional econômico, governança, valuation e execução devem convergir.
Comparativo: elisão lícita x zona cinzenta x alto risco de requalificação
| Eixo | Elisão lícita (robusta) | Zona cinzenta (fragilidades) | Alto risco (requalificação) |
|---|---|---|---|
| Propósito | Motivo negocial documentado, com métricas e alternativas avaliadas. | Motivo genérico, sem lastro quantitativo ou sem comparação com alternativas. | Propósito predominantemente fiscal, sem benefício econômico verificável. |
| Substância | Entidades e etapas têm função real, risco e responsabilidade definidos. | Etapas parecem redundantes; substância parcial ou mal demonstrada. | “Veículos de passagem”, circularidade e desenho para ocultar natureza do fluxo. |
| Valuation | Laudos e premissas consistentes com mercado e registros contábeis. | Valuation incompleto, premissas frágeis ou sem rastreabilidade. | Valuation oportunista para “enquadrar” efeito fiscal, desconectado da realidade. |
| Execução | Execução aderente ao aprovado, com conciliações e evidências completas. | Execução parcial, ajustes improvisados, lacunas documentais. | Execução incoerente com atas/contratos; ausência de evidências de fluxo real. |
Estudos de Caso L4 Taxx – FIIs, retorno de capital e proteção de segurança jurídica
A seguir, três exemplos de como a L4 Taxx atua para reduzir risco de requalificação e elevar a robustez probatória em estruturas imobiliárias e veículos de investimento.
Estudo de Caso 1 – Retorno de capital em estrutura imobiliária com lacunas de substância
- Contexto: veículo imobiliário com plano de retorno de capital ao cotista/investidor, baseado em reorganização societária e reclassificações contábeis.
- Desafio: reduzir o risco de requalificação como distribuição disfarçada de resultado e mitigar exposição a litígio.
- Diagnóstico L4 Taxx: identificação de etapas redundantes, ausência de memo de propósito, valuation sem premissas rastreáveis e execução com evidências incompletas.
- Plano de ação: redesenho do fluxo com função econômica clara, padronização documental, atualização de laudos e conciliações financeiras, reforço de governança e trilha de decisão.
- Resultado: estrutura simplificada, com racional econômico demonstrável e dossiê probatório coerente, reduzindo substancialmente risco de requalificação.
Estudo de Caso 2 – Administrador/gestor buscando “padrão auditável” de governança
- Contexto: casa de gestão com múltiplos FIIs e operações recorrentes (aquisições, permutas, integralizações e reorganizações).
- Desafio: padronizar controles e documentos para suportar auditorias, questionamentos fiscais e diligências de investidores.
- Diagnóstico L4 Taxx: documentação dispersa, ausência de playbook, inconsistências entre atas, contratos e registros de execução.
- Plano de ação: implantação de playbook de substância (propósito, valuation, governança, execução), checklist de evidências e matriz de risco por tipo de operação.
- Resultado: redução de retrabalho, melhoria do tempo de resposta em auditorias e aumento da segurança jurídica percebida por stakeholders.
Estudo de Caso 3 – Estrutura com múltiplas SPEs e risco de “veículo de passagem”
- Contexto: estrutura com várias SPEs, movimentações internas e retornos ao investidor atrelados a etapas sem função operacional aparente.
- Desafio: diminuir risco de caracterização de abuso de forma/simulação e fortalecer substância econômica do arranjo.
- Diagnóstico L4 Taxx: entidades sem riscos e responsabilidades definidos, circularidade de recursos e ausência de justificativa econômica para certas etapas.
- Plano de ação: consolidação/simplificação societária, redefinição de papéis e riscos, recontratualização com coerência operacional e reorganização de fluxos financeiros com conciliações formais.
- Resultado: redução do “ruído estrutural”, reforço de substância e melhora do nível de defensabilidade técnica em eventual contencioso.
FAQ – Principais dúvidas sobre FIIs, Carf e planejamento tributário em 2025
O Carf pode requalificar uma operação formalmente válida em FIIs?
Sim. Ainda que a forma jurídica exista, o risco surge quando a substância econômica e a execução não sustentam o racional apresentado. Em temas como retorno de capital, a coerência entre propósito, valuation, governança e fluxo financeiro é determinante.
Retorno de capital é sempre seguro do ponto de vista fiscal?
Não. O retorno de capital pode ser legítimo, mas se funcionar, na prática, como distribuição de resultado disfarçada, pode haver requalificação. O que protege é a substância econômica, a justificativa do desenho e a documentação da execução.
Quais “sinais vermelhos” mais aparecem em autuações e questionamentos?
Circularidade de recursos, etapas redundantes, entidades sem função real (“passagem”), valuations oportunistas, ausência de propósito negocial mensurável e divergências entre o que foi deliberado e o que foi executado.
Como elevar a segurança jurídica em estruturas de FIIs e SPEs imobiliárias?
Com um padrão auditável: memo de propósito, governança robusta, laudos e premissas rastreáveis, execução com evidências (extratos, conciliações) e consistência contábil/fiscal em toda a cadeia documental.
O que muda com a intensificação de dados e cruzamentos em 2026/2027?
A tendência é redução do espaço para inconsistências “pequenas” e aumento da rastreabilidade de fluxos, cadastros e documentos. Estruturas que dependem de lacunas informacionais tendem a ficar mais expostas.
Qual o papel do incidente de desconsideração e garantias processuais no contencioso?
Em disputas tributárias complexas, temas processuais e garantias de defesa são críticos para preservar direitos. A recomendação prática é evitar chegar nesse ponto: estruturar com robustez probatória reduz a probabilidade de litigância adversa.
Quando faz sentido revisar estruturas já implementadas?
Quando houver: (i) retorno de capital recorrente sem memo de propósito, (ii) múltiplas etapas sem função operacional clara, (iii) valuations frágeis, (iv) documentação dispersa, ou (v) mudanças regulatórias que elevem o risco de escrutínio.
Como a L4 Taxx pode apoiar sua empresa
A leitura do Carf em 2025 reforça que o mercado precisa de planejamento tributário com substância e governança defensável. A L4 Taxx atua conectando estratégia tributária, contabilidade, documentação e execução, com foco em previsibilidade e redução de risco.
Diagnóstico de risco e robustez probatória
- Mapeamento de operações sensíveis (retorno de capital, reorganizações, integralizações, permutas).
- Checklist de substância e trilhas documentais (propósito, valuation, governança, execução).
- Matriz de risco por tipo de operação e plano de remediação de lacunas.
Playbook operacional para gestores, administradores e estruturas imobiliárias
- Padronização de memorandos e deliberações com métricas e alternativas.
- Modelos de evidências de execução (conciliações, cronogramas, anexos financeiros).
- Rotina de “pré-auditoria” antes de operações críticas.
Estratégia de prevenção de litígio e preparação para fiscalização
- Organização do dossiê técnico-jurídico por operação.
- Alinhamento contábil-fiscal para reduzir inconsistências acessórias.
- Suporte na narrativa técnica e nos pontos de defesa (com foco em coerência e substância).
Quer revisar estruturas com FIIs e reduzir risco de requalificação?
A L4 Taxx pode apoiar sua equipe na construção de um padrão auditável de substância e governança, com diagnóstico de risco, playbook documental e preparação preventiva para fiscalização e contencioso.
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