A Reforma Tributária trouxe novas regras que impactam diretamente quem possui imóveis destinados à venda ou locação. Até aqui, o Imposto de Renda incidia sobre os valores efetivamente recebidos como aluguel — de 7,5% a 27,5% para pessoas físicas, ou de 11% a 14% no lucro presumido para pessoas jurídicas.
O problema é que, mesmo na cessão gratuita de imóveis (sem aluguel contratado), a lei prevê a possibilidade de presumir receita e cobrar impostos. Esse entendimento foi reforçado pela Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a incidência da CBS e do IBS.
O Conceito de “Aluguel Presumido”
Pela legislação atual, quando um imóvel é cedido gratuitamente, o Fisco pode presumir um rendimento tributável de 10% do valor venal ou do IPTU.
Com a reforma:
- Essa presunção se estende para CBS e IBS, que incidem sobre operações não onerosas ou a valor inferior ao de mercado;
- Ou seja, mesmo sem receita, o contribuinte pode ser tributado como se tivesse recebido aluguel.
Impacto prático para Pessoas Físicas e Jurídicas
Para pessoas físicas:
- A alíquota máxima de IR passa de 27,5% para até 35%;
- Imóveis cedidos gratuitamente podem gerar tributação presumida, atraindo IR + CBS/IBS;
- A jurisprudência ainda discute o tema, mas o risco fiscal aumentou.
Para pessoas jurídicas:
- A carga que era de 11% a 14% pode chegar a 19%;
- Mesmo em holdings patrimoniais, imóveis cedidos gratuitamente ou a preço vil podem ser tributados;
- Além disso, a lei prevê vedação ao crédito de despesas relacionadas a bens cedidos gratuitamente.
Custos adicionais a serem ponderados?
Além da tributação, há custos relevantes em qualquer reorganização patrimonial:
- ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) – pode ser afastado em integralização de capital;
- ITCMD (Imposto sobre Doação e Herança) – pode ser reduzido em planejamentos sucessórios;
- IPTU – transferido ao novo titular;
- Emolumentos cartorários e eventual ganho de capital na transferência.
Comparativo: Antes x Depois da Reforma Tributária
| Situação | Antes da Reforma | Depois da Reforma |
|---|---|---|
| Cessão gratuita de imóveis | Presunção de 10% do valor venal no IR | Mantida no IR e estendida para CBS/IBS |
| Locação onerosa (PF) | IR até 27,5% | IR até 35% |
| Locação onerosa (PJ) | 11% a 14% | Até 19% |
| Créditos de despesas | Mantidos | Possível vedação em cessão gratuita |
Estratégia: Holdings Patrimoniais com Contratos Formais
Apesar do aumento da carga, a utilização de holdings patrimoniais continua sendo vantajosa, desde que bem estruturada.
- Formalizar contratos de locação com valores de mercado é essencial;
- Isso evita:
- A presunção de 10% no IR;
- A incidência de CBS/IBS sobre “aluguel presumido”;
- A vedação de créditos sobre custos e despesas.
Como a L4 Taxx apoia nesse cenário?
Na L4 Taxx, estruturamos soluções jurídicas e tributárias para proteger seu patrimônio e reduzir riscos fiscais:
- Planejamento Patrimonial: criação de holdings imobiliárias eficientes;
- Compliance Tributário: conformidade com CBS, IBS e IR;
- Gestão Sucessória: redução de custos com ITCMD e inventário;
- Simulações fiscais: projeção de cenários antes e depois da reforma;
- Contratos e governança: blindagem contra interpretações abusivas do Fisco.
FAQs: Tributação da Cessão Gratuita de Imóveis
O que é aluguel presumido?
É a presunção de receita tributável em imóveis cedidos gratuitamente, equivalente a 10% do valor venal/IPTU.
A reforma alterou esse conceito?
Não. Ela reforçou e ampliou para CBS e IBS.
Pessoa física paga mais imposto agora?
Sim, a alíquota máxima pode chegar a 35%.
Pessoa jurídica ainda é mais vantajosa?
Sim, desde que haja contratos formais e organização patrimonial.
Posso transferir meus imóveis para uma holding sem custo?
Depende: ITBI pode ser afastado em integralização, mas há custos com cartório e eventual ganho de capital.
Posso ceder imóvel a parentes sem pagar imposto?
O risco é alto: pode haver tributação presumida no IR, CBS e IBS, além de perda de créditos.
Como se proteger?
Com planejamento tributário e patrimonial, formalização de contratos e compliance preventivo.
Conclusão: Prevenir agora é Economizar depois
A reforma tributária reforça a ideia de que não há mais espaço para improviso na gestão patrimonial.
Está precisando de AJUDA na área tributária da sua empresa?
Clique aqui e conheça a L4 Taxx — Tributação com Inteligência. 🔍 Descubra como podemos oferecer soluções personalizadas, agregar valor real ao seu negócio e contribuir com a prosperidade da sua empresa — que também é o reflexo da nossa.
Atualização CONSTANTE. Conformidade garantida.
Na L4 Taxx, oferecemos o suporte que sua empresa precisa para acompanhar as constantes mudanças tributárias do Brasil. Utilizamos uma base de dados robusta, alimentada por inteligência artificial, que monitora diariamente as alterações legais e mantém nosso banco de normas sempre atualizado.
Aliando tecnologia de ponta à expertise de uma equipe especializada, garantimos que sua empresa esteja sempre em conformidade com os sistemas de rastreamento e fiscalização do Fisco — evitando riscos, reduzindo custos e otimizando a performance tributária.
🤝 Com a L4 Taxx — Tributação com Inteligência, seu negócio não apenas se adapta. Ele se antecipa.
A Carga Tributária Cresce. E a sua empresa?
🧾 Mais de 95% das empresas brasileiras pagam impostos além do necessário, resultado direto da complexidade do sistema tributário nacional.
A L4 Taxx atua para reverter esse cenário, oferecendo um processo rigoroso de revisão e planejamento tributário. Recuperamos valores expressivos pagos indevidamente, promovendo alívio financeiro e fortalecendo a saúde econômica do seu negócio.
Por que ESCOLHER a L4 Taxx – Tributação com Inteligência?
📈 Inteligência Tributária a favor da sua empresa.
⚠️ Se você busca eficiência fiscal, redução de custos e segurança jurídica, a L4 Taxx é a parceira certa.
Com uma estrutura sólida e uma equipe formada por profissionais de alto nível, que somam mais de 25 anos de experiência no mercado, atuamos ao lado de empresas de renome nos mais diversos setores — entregando créditos tributários ocultos que muitas vezes nem eram conhecidos pelos próprios gestores.
Oferecemos soluções tributárias completas:
✅ Compliance tributário;
✅ Compensação de créditos;
✅ Planejamento fiscal estratégico;
✅ Revisão e recuperação de tributos pagos indevidamente;
✅ Transação tributária e regularização de passivos.
⚠️ Tudo isso com atuação 100% conforme a legislação vigente, garantindo tranquilidade, previsibilidade e vantagem competitiva para sua empresa.
