Thiago Leite analisa a incidência do IBS e da CBS sobre transações imobiliárias após a Reforma Tributária. Entenda os impactos para venda e locação de imóveis, riscos de dupla tributação e desafios de compliance que o novo sistema traz ao mercado.
Por Thiago Leite, especialista em Inteligência Tributária e Governança Fiscal da L4 Taxx.
O novo IVA dual e o impacto sobre o mercado imobiliário
A Reforma Tributária trouxe a criação de um IVA dual, formado pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Ambos passam a incidir sobre operações onerosas com bens e serviços, incluindo, pela primeira vez, as transações imobiliárias.
O novo sistema institui um tratamento setorial diferenciado:
- Venda de imóveis → alíquota reduzida em 50% da padrão;
- Locação → entra no campo do IVA, com redução de 70%, buscando mitigar o impacto de uma nova tributação.
“O problema é que o desenho do IVA dual tenta encaixar o setor imobiliário em um molde pensado para o consumo. Isso gera complexidade, insegurança e distorções que o próprio sistema pretendia eliminar.”
— Thiago Leite, L4 Taxx
Venda e locação sob o IBS/CBS
A venda de imóveis passa a ser tributada pelo valor da alienação, com regras próprias e benefícios restritos à habitação popular e a lotes residenciais novos. Enquanto isso, o aluguel, antes fora do alcance do ISS, passa a compor a base do IBS/CBS — inclusive em operações de curta duração, equiparadas à hospedagem.
Pontos de atenção:
- A incidência não elimina tributos já existentes: ITBI, IR sobre ganho de capital e IPTU permanecem;
- O novo IVA se soma às cargas atuais, ampliando o custo e o risco de dupla tributação econômica;
- Pequenos locadores (PF) só entram no regime mediante habitualidade e porte, critérios que exigem comprovação formal.
Complexidade normativa e operacional
A promessa de simplificação e neutralidade se perde diante de um mosaico de exceções, redutores, regimes transitórios e obrigações acessórias.
| Princípio declarado | Realidade prática no setor |
|---|---|
| Simplicidade | Excesso de exceções e regras de transição complexas |
| Neutralidade | Risco de bis in idem com o IR sobre ganho de capital |
| Segurança jurídica | Critérios abertos de habitualidade e uso, suscetíveis a interpretações distintas |
A gestão tributária imobiliária passa a exigir mapeamento de contratos, segregação de receitas, apuração de créditos, controle de redutores e registro tempestivo — um custo de compliance que atinge especialmente incorporadoras, SPEs e plataformas de intermediação.
“O contribuinte passa a lidar com camadas múltiplas de incidência e com um sistema que exige controle minucioso de cada etapa, sob pena de autuações elevadas.” — Thiago Leite, L4 Taxx
Crítica econômica e conceitual
O aluguel de imóvel, sobretudo quando praticado por pessoa física, não representa uma etapa de agregação de valor. Trata-se da mera fruição temporária de um bem já existente. Tributar essa operação como se fosse uma prestação de serviço deturpa o conceito de consumo sobre o qual o IVA se apoia.
Além disso:
- O lucro de capital na venda já é tributado pelo IR, e o IBS/CBS incidem sobre base semelhante;
- Há risco real de duplicidade econômica, punindo o investimento formal e incentivando a informalidade;
- A criação de regimes especiais e redutores não resolve a inadequação conceitual: apenas mascara um erro de desenho.
Risco de litígios e distorções de mercado
O novo IVA transfere ao contribuinte a tarefa de comprovar habitualidade, finalidade e elegibilidade para cada contrato, criando um campo fértil para autuações e contencioso. Em um setor de contratos longos, margens variáveis e alto endividamento, a insegurança sobre a incidência do IBS/CBS tende a:
- Elevar o custo do crédito imobiliário;
- Reduzir a oferta de imóveis para locação;
- Aumentar o preço final para o consumidor.
“Em vez de simplificar, a reforma impôs ao mercado imobiliário uma sobreposição de tributos e obrigações. O risco de litígio será inevitável.”
— Thiago Leite, L4 Taxx
Conclusão
A Reforma Tributária, ao estender o IVA dual ao mercado imobiliário, incorre em três desvios fundamentais:
- Complexidade normativa, com camadas que desconstroem a promessa de simplificação;
- Inadequação conceitual, ao tratar locação como consumo e alienação como valor agregado;
- Risco de sobreposição, criando dupla tributação e insegurança para o investidor e o proprietário.
“Essa fúria tributária não trará eficiência — trará retração. O mercado imobiliário, vital para o emprego e o patrimônio familiar brasileiro, merecia um tratamento técnico, e não um enquadramento forçado.”
— Thiago Leite, L4 Taxx
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