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Derivados do INSS, precatórios trabalhistas, e existem também os precatórios que são gerados a partir da desapropriação de imóveis particulares para obras públicas como ampliação de faixas rodoviárias ou a construção de viadutos, trilhos de trem, entre outros tipos de obra.
O que acontece se você possui um imóvel situado exatamente onde o plano de engenharia pretende reformar a via ou fazer uma nova construção pública?
Resulta na desapropriação do imóvel; o julgamento de quanto tempo o proprietário do imóvel precisa para se realocar caso esse imóvel seja sua única moradia – o que vamos explicar melhor ao longo deste artigo – e a geração de um precatório a ser pago pelo Ente Público ao proprietário do imóvel desapropriado.
Neste artigo vamos falar sobre a desapropriação de imóveis, como se dá o processo, como acontece o julgamento na Justiça, os prazos, entre outros detalhes.
O que é a desapropriação de imóveis?
A desapropriação de imóveis é a transferência compulsória da propriedade para o poder público com fundamento em utilidade pública, necessidade pública ou interesse social, mediante prévia e justa indenização em dinheiro (art. 5º, XXIV, da CF).
É uma ação judicial movida por um Ente Público com a finalidade de eliminar o direito de propriedade do dono do imóvel, considerando a preponderância do interesse público sobre o particular.
Em outras palavras, uma reforma de vias públicas ou a construção de uma obra pública é de interesse público, ou seja, vai beneficiar um grupo de pessoas e tem mais importância do que o interesse particular de uma propriedade privada que beneficia apenas uma única pessoa.
Há também o caso de desapropriação de imóveis por zonas com o objetivo de valorização imobiliária de determinados setores urbanos, por intervenção do poder público.
A ideia deste tipo de desapropriação – chamada de desapropriação por zona – é a de desapropriar os imóveis de uma determinada área e depois vendê-los a fim de recuperar o investimento.
Por fim, outro tipo de desapropriação imobiliária especificada na Constituição Federal é a expropriação imediata – e sem nenhum direito à indenização – de glebas que possuam algum tipo de cultura ilegal de plantas psicotrópicas.
Nestes casos, o imóvel é transformado em um assentamento de colonos – se for um imóvel rural – com vista ao cultivo de produtos alimentícios e medicamentosos.
De forma geral, existem 2 tipos de desapropriação: a ordinária e a extraordinária
A desapropriação ordinária é um tipo que possui uma indenização, prévia e justa, sempre feita em dinheiro ao proprietário do imóvel por parte da União, do Estado ou da administração pública do município.
No caso do segundo tipo, a desapropriação extraordinária, a previsão é do Art. 184 da Constituição Federal e incide apenas sobre imóveis rurais que não atendam à função social da propriedade. O objetivo deste tipo de desapropriação prevista na Constituição Federal era o de fomentar a reforma agrária.
Quem fica responsável por ela é União e a indenização acontece com a outorga de títulos da dívida agrária. A desapropriação extraordinária também acontece no caso de uma propriedade sem adequada utilização, consideradas as regras do Plano Diretor do Município.
Um exemplo prático é o caso de um imóvel residencial estar sendo usado para fins industriais sem a previsão municipal para tal atividade.
Como acontece a desapropriação?
De forma geral, o Brasil segue o mesmo procedimento para as desapropriações desde 1941, com base no Decreto-Lei nº 3365 de 21/06/1941, que dispõe sobre desapropriação por utilidade pública.
Naturalmente, outros artigos ao longo dos anos – principalmente na Constituição Federal de 1988 -, ampliaram os pontos de discussão sobre o tema e atualizaram as decisões sobre o tema de desapropriação imobiliária com objetivo coletivo e público.
- A ideia base é a seguinte: a propriedade não é um bem absoluto, mas podem existir restrições a ela dependendo da situação. Portanto, se o imóvel é de interesse público, o proprietário deve ser indenizado previamente em valor adequado pela desapropriação.
- As únicas exceções são: se o imóvel não cumpre função social adequada (como já apontamos anteriormente) e quando o imóvel apresenta alguma dívida com algum órgão público – IPTU, por exemplo- que pode diminuir o valor do imóvel.
Com a desapropriação, as dívidas se extinguem e são descontadas do valor a ser acertado com o proprietário. Isso significa que o imóvel passa ao patrimônio público livre de qualquer obrigação e ônus.
Como a desapropriação imobiliária gera precatórios?
O assunto é complexo, já que toda a indenização por desapropriação de imóveis deve ser prévia e se o processo gera precatório, a indenização logicamente não seria prévia. Mas o que acontece é o seguinte: o Ente Público oferece um valor pelo imóvel. Se o proprietário acredita que o valor não é justo, inicia-se então um processo judicial.
Depois da ação judicial ter sua sentença, é gerado um precatório com o valor da diferença entre o valor da condenação judicial e o da oferta inicial do Ente Público para a desapropriação do imóvel.
A decisão por pagamento da diferença no regime de precatórios foi tomada com base na ideia de que os valores em questão foram originados por uma sentença judicial contra a Fazenda Pública.
Correção monetária e juros sobre os precatórios por desapropriação
Sim, como qualquer outro precatório, existe a previsão de correção monetária e juros sobre o precatório. A questão é que alguns fatores da correção não são os mesmos de um precatório tradicional.
O termo inicial para o cálculo da correção monetária não é o decreto expropriatório, nem o início do processo de execução da desapropriação. O termo inicial considerado no precatório é a data da avaliação judicial. O índice de correção é o IPCA-E tal qual outros precatórios, se considerarmos precatórios gerados de desapropriações imobiliárias a partir de 30/06/2009.
Os juros, por outro lado, são calculados de forma diferente, já que existe a possibilidade de juros compensatórios. Normalmente, os juros em precatórios são juros moratórios de 6% ao ano. Nas desapropriações, pode se ter os juros compensatórios.
Estes juros são para compensar a perda da propriedade. Isso porque o imóvel também pode gerar renda ao seu proprietário por meio de locação ou de produção de bens. Com isso, os juros compensatórios buscam reparar uma eventual perda de recursos que o proprietário deixou de obter com a desapropriação indesejada.
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