A Reforma Tributária regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025 trará mudanças profundas no setor imobiliário a partir de 2026. Proprietários de imóveis que recebem renda de aluguéis precisarão se adequar ao novo sistema, que substitui ICMS, ISS, PIS e Cofins por dois tributos unificados:
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – competência estadual e municipal;
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – competência federal.
Essa transição afetará especialmente quem possui mais de três imóveis alugados ou tem renda anual acima de R$ 240 mil com locações.
O que muda na tributação dos aluguéis?
- Obrigatoriedade de Nota Fiscal e registros digitais
- As operações de aluguel terão que ser formalmente registradas, com emissão de NF-e no padrão nacional.
- Locação por temporada com regras mais rígidas
- Plataformas como Airbnb e Booking serão equiparadas a serviços de hospedagem e terão tributação mais próxima ao setor hoteleiro.
- Transição gradual até 2033
- 2026 e 2027: alíquotas simbólicas.
- Aumento progressivo até a substituição integral de ICMS, ISS, PIS e Cofins em 2033.
- Benefícios e redutores previstos em lei
- Desconto de 70% para locações residenciais.
- Abatimento fixo de R$ 600 por imóvel alugado.
- Incentivos para aquisições feitas até 31/12/2025, que terão tratamento tributário diferenciado.
Impacto esperado para proprietários
Segundo especialistas, mesmo com os redutores, a tendência é de aumento líquido da tributação, especialmente para grandes locadores. Quem hoje aluga imóveis sem formalização total terá de migrar para um modelo mais transparente e fiscalizado.
Riscos para quem não se adequar
- Multas por não emissão de nota fiscal;
- Perda de deduções por falta de registros digitais;
- Fiscalização reforçada com cruzamento eletrônico de dados entre cartórios, prefeituras e Receita Federal.
Como se preparar para 2026?
- Revisar contratos de locação e adaptá-los às novas regras tributárias.
- Avaliar a formalização como pessoa jurídica, o que pode gerar economia em comparação à tributação como pessoa física.
- Planejar antecipadamente aquisições e operações até 2025 para aproveitar os benefícios de transição.
- Implementar controles digitais (emissão de NF-e, sistemas de gestão, integração contábil).
- Buscar planejamento tributário especializado, evitando custos inesperados.
Conclusão
A tributação de aluguéis nunca mais será a mesma após 2026. O que antes podia ser gerido de forma mais flexível passa a exigir planejamento tributário profissional e compliance fiscal rigoroso.
Na L4 Taxx, ajudamos proprietários e investidores imobiliários a:
- Mapear riscos da nova legislação;
- Estruturar operações mais eficientes;
- Garantir segurança jurídica e reduzir impactos da nova tributação.
FAQ – Novo Imposto Sobre Aluguéis
Quem será impactado primeiro?
Proprietários com mais de três imóveis alugados ou renda acima de R$ 240 mil anuais.
Preciso emitir nota fiscal para todos os contratos?
Sim. A emissão da NFS-e Nacional será obrigatória a partir de 2026.
Haverá diferença para aluguéis residenciais e comerciais?
Sim. Locações residenciais terão desconto de até 70% na base de cálculo.
E as locações por temporada via plataformas digitais?
Serão equiparadas a hospedagem e terão carga tributária maior.
Vale a pena abrir uma empresa para gerir meus aluguéis?
Em muitos casos, sim. A formalização como pessoa jurídica pode reduzir a carga tributária efetiva e simplificar obrigações acessórias.
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