A Reforma Tributária (EC 132/23 e LC 214/2025) trouxe mudanças profundas para o setor imobiliário, impactando diretamente as holdings patrimoniais e imobiliárias. Embora o foco da reforma seja a tributação do consumo, o tratamento dado aos bens imóveis cria um novo cenário de planejamento e exige atenção redobrada de investidores, construtoras, incorporadoras e famílias que estruturaram seus patrimônios nesse modelo.
O que mudou para as holdings imobiliárias
Operações sujeitas ao IBS e CBS
A Lei Complementar nº 214/2025 prevê que as seguintes operações passam a sofrer incidência de IBS e CBS:
- Alienação de imóveis (inclusive incorporação imobiliária e parcelamento de solo);
- Cessão ou constituição de direitos reais onerosos;
- Locação, cessão onerosa e arrendamento (servidão, direito de passagem, cessão de uso etc.);
- Serviços de administração e intermediação imobiliária;
- Construção civil.
Reduções de alíquotas
- 50% para compra, venda e construção civil.
- 70% para locação, cessão onerosa e arrendamento.
- 40% de redução (em vez de 70%) para aluguéis por temporada, com prazo inferior a 90 dias, tributados de forma semelhante à hotelaria.
Comparativo de tributação
Atualmente, holdings imobiliárias no Lucro Presumido enfrentam uma alíquota efetiva de até 14,53% sobre aluguéis (IRPJ + CSLL + PIS/COFINS).
Com a reforma, essa alíquota sobe para 18,83%, dado que o PIS/COFINS (3,65%) será substituído por IBS/CBS (~7,95%).
Na venda de imóveis, a incidência será de IRPJ + CSLL + IBS/CBS reduzido em 50%, o que pode significar alíquota de aproximadamente 13,25% adicionais, caso o IBS/CBS seja fixado em 26,5%.
Regime de transição até 2033
A LC 214/2025 prevê uma regra especial:
- Contratos de locação firmados até 16/01/2025 (data da publicação da lei) e registrados até 31/12/2025 (comercial) ou até 31/12/2028 (residencial) podem manter alíquota reduzida de 3,65% até o fim da transição.
- Exige cumprimento de obrigações acessórias específicas, ainda a serem regulamentadas.
Pontos de atenção
- Imóveis cedidos gratuitamente: a regra do RIR/2018 (10% do valor venal como rendimento tributável) permanece, mas agora também haverá incidência de IBS/CBS, já que o uso gratuito por sócio ou familiares será tratado como consumo pessoal.
- Permutas de imóveis: não haverá incidência de IBS/CBS, exceto sobre a “torna” (diferença em dinheiro).
- Dividendos: o PL 1.087/2025 pode tributar dividendos, o que reduziria ainda mais a atratividade das holdings como ferramenta de planejamento.
Faz sentido manter uma holding imobiliária?
Apesar da maior carga prevista, as holdings continuam vantajosas em muitos casos:
- Planejamento sucessório mais simples e menos custoso;
- Gestão centralizada do patrimônio;
- Proteção patrimonial contra credores;
- Comparação com regras da pessoa física (menos vantajosas).
A análise deve ser caso a caso, considerando:
- Estrutura societária;
- Volume de receitas;
- Tipo de contrato e prazos;
- Planejamento sucessório dos sócios.
FAQ – Holdings Imobiliárias na Reforma Tributária
O IBS e a CBS incidem sobre locação de imóveis?
Sim. Com redução de 70% nas alíquotas para contratos regulares e 40% para aluguéis por temporada.
Qual a alíquota estimada para aluguéis após a reforma?
A alíquota efetiva pode subir de 14,53% para cerca de 18,83%.
E na venda de imóveis?
Haverá incidência de IBS/CBS reduzida em 50%. A estimativa é de cerca de 13,25% adicionais, além de IRPJ/CSLL.
Contratos antigos terão regra especial?
Sim. Locação firmada até 16/01/2025 pode manter alíquota de 3,65% até 2033.
Imóvel cedido gratuitamente a sócio gera tributação?
Sim. Além dos 10% do valor venal já previstos, haverá incidência de IBS/CBS por consumo pessoal.
As permutas de imóveis pagam IBS/CBS?
Não, exceto pela torna em dinheiro.
Vale a pena manter holding imobiliária após a reforma?
Depende do caso. Apesar da maior carga tributária, ainda oferece vantagens sucessórias, de gestão e de proteção patrimonial em relação à pessoa física.
Conclusão
A Reforma Tributária representa um marco histórico para o setor imobiliário e exige revisão imediata das estratégias de holdings patrimoniais. A carga tributária tende a subir, especialmente em aluguéis e vendas, mas o impacto final dependerá de como cada holding se organiza e de quais contratos consegue enquadrar nas regras de transição.
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